אורי אורם

משרד נוטריון ועורכי דין אורם

משרד נוטריון ועורכי דין במבשרת ציון, מייצג חברות, עסקים ולקוחות פרטיים בחוזים, נדלן צוואות וירושות, לרבות עסקאות מורכבות: פינוי בינוי, קומבינציה ותמא 38. המשרד מספק את כל סוגי שירות הנוטריון.
תחומי עיסוק
נדל"ן / מקרקעין
המשרד ייצג מאות ואף אלפי עסקאות נדלן במשך שנות קיומו, בין היתר: עסקאות מכר ורכישה של דירות יד שניה ודירות קבלן, עסקאות פינוי בינוי, עסקאות תמ"א 38, ייצוג קבוצות רכישה, עסקאות מבנים מסחריים, מכירה של בית מלון, עסקאות קומבינציה ועסקאות השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל.
חוזים
משרדינו מייצג לקוחות בחוזים מסחריים בין חברות בענפים שונים, רכישת מניות, שותפויות, רכישת עסק חי, יזמויות, קבלנים ופרויקטים הן בארץ והן בחו"ל. אלה הם חלק מהחוזים שמשרדינו טיפל במשך 13 השנים האחרונות, בין לקוחות המשרד: קבלני בניה ותשתיות, בעלים של בתי מלון, יזמים בפרויקטים בתחום ההיי טק ונדל"ן, בתחום המזון ומוצרי בריאות. בנוסף מטפל משרדינו בחוזים אישיים כדוגמת הסכמי יחסי ממון, הסכמי ידועים בציבור, הסכמי גירושין וכן הסכמי מתנה וחלוקת שותפות בקרקע.
ירושות וצוואות
משרדינו מטפל בהגשת בקשות לצווי ירושה וכן בקשות לצווי קיום צוואה, עריכת צוואות ליחידים ו/או צוואות משותפות כולל צוואות נוטריוני, (מועדף) . משרדינו מתמחה בתכנון מיטבי בנכסים לקראת עריכת צוואה בכדי לאפשר הורשה בתכנון מס אופטימלי וקבלת מירב העיזבון ליורשים.
שירות נוטריוני
כל סוגי שירות נוטריוני: אימות חתימה לצורך משכנתא, אישורים לחו"ל, תרגומים נוטריונים, הסכמים בין בני זוג, צוואה נוטריונית וכל שירות נוטריוני אחר על פי חוק. ניתן לקבל את השירות בבית הלקוח (בהתאם לתנאים הקבועים בתקנות)
ייפוי כוח מתמשך
ייפוי כוח מתמשך הינו כלי משפטי שנועד לתת מענה לטיפול בצרכי אדם אשר אינו יכול לקבל החלטות בעצמו. כלי מיוחד זה , (הדורש הכשרה מיוחדת על מנת לספק אותו לציבור), מאפשר מתן הוראות לטיפול ברכוש ו/או לטיפול רפואי של מבקש בטרם מגיע למצב של דמנציה או לחוסר יכולת לקבל החלטות באופן עצמאי. משרדינו מספק שירות זה לכל דורש ואף מציע התאמת ייפוי כוח מתמשך עם צוואה נוטריונית על מנת ליצור רצף ואחידות בהוראות המבקש ולהבטיח כי רצונות המבקש יקוימו, הן בחייו והן לאחר מכן.
Previous
Next
גלריית תמונות

 

רכישת דירה הינה בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר של בני זוג. המדובר ברכישת דירה שמחירה עשוי להיות בין חצי מיליון שקל, לבין מיליוני דולרים. 

מיותר לציין, שברוב המקרים בני הזוג נזקקים להלוואת משכנתא לרכישה, דבר אשר הופך את העסקה למורכבת יותר.

לא מעט, אני נתקל בקונים או מוכרים המבקשים את שירותיו של עו"ד לביצוע העסקה תוך שהם בוחרים את עורך הדין, בהתאם למחיר שכר הטרחה ולא על פי ניסיונו בתחום או ידיעתו את תחום הנדל"ן.

להלן דוגמאות מהחיים המהווים רמזור אדום , לכל רוכש ומוכר פוטנציאלי.

זוג ביקש לרכוש דירת יד שניה שלדירה משכנתא בשווי של 40% מערך העסקה. עו"ד שייצג את הצדדים, לא קבע מנגנונים לוידוא סילוק המשכנתא במועד ולא וידא, הפקדת סכום כסף בנאמנות לכיסוי גובה המשכנתא.

עורך הדין חוייב על ידי בית המשפט לשלם את מחיר המשכנתא של הדירה לידי לקוחותיו ואף חוייב בהוצאות נוספות.

מקרה נוסף, עורך דין שלא ווידא, גובה סכום הנדרש לתשלום אגרת היטל השבחה בעסקת רכישת הדירה. עורך הדין חויב על ידי בית המשפט לממן למוכרים את אגרת היטל ההשבחה כולה. 

 החשיבות של בחירת עו"ד המומחה בתחום הנדל"ן ולעניין זה בכל תחום אחר, הינו חשוב היום יותר מבעבר.

כמות עורכי הדין בשוק, גדל משנה לשנה וכשמונים אחוזים מהתלונות המגיעות ללשכת עורכי הדין בעניין רשלנות עו"ד הנם בתחום המקרקעין. 

אחוז גבוה זה נובע בעיקר, מהיות תחום המקרקעין בארצנו סבוך ביותר וכן מהסיבה שכל עורך דין המחזיק רישיון, רשאי לבצע עסקאות נדל"ן, מבלי ניסיון או רקע קודם בתחום.

המלצתי הינה כדלקמן: תשאלו חברים שרכשו דירות או מכרו דירות, מי היה עורך דינם בעסקה. 

האם לדעתם, פעל בהתאם וביעילות ואיך הגיעו אליו. 

עלויות שכר טרחת עו"ד כשיקול לבחירת עורך הדין, אינה נבונה ויכולה לגרום להוצאות מיותרות ועגמת נפש בעתיד.

אורי אורם- עו"ד, מוסמך במינהל עסקים – MBA. 

אין האמור בכתבה זו משום יעוץ משפטי אשר יש לקבל ע"פ עובדות כל מקרה לגופו.    

ישנם מקרים רבים בהם בית המשפט צריך לקבוע ולפסוק על פי מהימנות הצדדים בתיק.

השאלה המכרעת הינה למי יאמין השופט לתובע או לנתבע ובהתאם, יוכרע הדין.

 

הדעה הרווחת בציבור היא כי אסור להקליט שיחות בשל חוק האזנות סתר וחדירה לפרטיות.

 

בפועל, הקלטה הנעשית ע"י צד כאשר הינו צד לשיחה, היינו נמצא בחדר, או ברכב, או מדבר בטלפון ומקליט את השיחה, מהווה ברוב המקרים הקלטה מותרת לכל דבר בעניין וניתן יהיה להגישה כראיה בבית המשפט.

 

לדוגמא על הצלחות בתיק כאשר חלק מההצלחה נובעת מקיום הקלטה אותה הפכנו למסמך כתוב 

( תימלול ) באמצעות חברה המתמחה בתחום : 

 

בתיק מזונות , שבו התנהל ויכוח בין בני זוג גרושים, עלתה השאלה בעניין קניות שערך האב לבני הבית. השאלה הנדונה היתה: האם מהווה למעשה ההוצאה, עבור הקניות לבית, לבת הזוג הגרושה ולילדים, תחליף לתשלום דמי המזונות.

 

עובד המשרד הכין תצהיר, המהווה מתן עדות בפני בית המשפט, בתצהיר זה אמור היה אחד מילדי האב, שאיתו היה הולך לבצע את הקניות באופן קבוע, לאשר כי אכן נעשו קניות בהתאם לבקשת בת הזוג הגרושה. ברגע האחרון החליטה הבת שלא לחתום על התצהיר מכיוון שמתן עדות זו מהווה נקיטת עמדה לטובת אחד מהורים, סיטואציה שלא הייתה נוחה לבת לכל הדעות.

 

מאחר והבת סירבה לחתום על התצהיר, יזם האב שיחה עם ילדיו ודאג להקליט את השיחה בלא ידיעתם של הילדים. תמליל השיחה הוגש לבית המשפט אשר על סמך התמליל ועל פי בקשת משרדינו, חייב את הבת להופיע לעדות אשר במהלכה לא יכלה הבת לחזור בה מדבריה המוקלטים. 

 

בזכות הקלטה זו נסללה הדרך להוכיח, כי דברי האב הם אמת ובית המשפט הכיר בטענת האב כי אכן ביצע, רכישות לגרושתו ולבני הבית. לבסוף בזכות עדות הבת וההקלטה האב זכה בתיק.

 

אורי אורם- עו"ד, מוסמך במינהל עסקים – MBA.

 

אין באמור במדור זה משום יעוץ משפטי ספציפי אותו יש לקבל בכל מקרה ומקרה לגופו.

 

חוזה שכירות שלא כמו חוזה לרכישה או מכירת דירה הינו מסמך די פשוט לכאורה בו הצדדים מסכמים את תנאי השכירות ביניהם כולל תשלומים מועדי סיום החוזה וכו'. לא חייבים לקחת עו"ד לצורך עריכת הסכם שכזה, כמו שגם לא חייבים ללכת לרופא שיניים על מנת לעקור שן, אולם , ברור שאצל רופא השיניים יכאב פחות, כך גם ניתן להניח אצל עו"ד בעת עריכת חוזה שכירות.

עיקר הבעיות העולות מחוזה זכירות אינו בעריכתו אלא בשאלה מה אם ?!

 

זכיתי מספר פעמים לשמוע סיפורים על  דיירים המפסיקים לשלם שכר דירה ומסרבים להתפנות,  השוכר הופך למתנחל קבוע בדירה, ומולו עומדים המשכירים, חסרי אונים וללא אפשרויות לפעול. קיימת נטייה לחשוב כי ניתן לנתק חשמל ומים וכד' לשוכר השורר אולם אין זה פשוט ובד"ך מדובר בפעולה בלתי אפשרית, גם החלפת מנעול אינה מועילה כמו גם ניסיון להגיש תלונה במשטרה. המשכירים מוצאים עצמם חסרי עונים ונאלצים לכתת רגליים לבתי משפט ובדרך כלל גם נשארים עם החשבונות שלא שולמו, לאחר פינוי על פי חוק.

 

כאמור למשכיר פתוחה האפשרות להגיש תביעת פינוי לבית המשפט המוסמך, אולם הליך משפטי זה הנו הליך בעל עלות והעשוי להתנהל בבית  המשפט במשך מספר חודשים ולעתים אף יותר. 

כולם בטוחים שלהם "לי זה לא יקרה" האומנם ?!

בחוק המקרקעין, קיים סעיף המאפשר לבעל דירה לפנות אדם מהנכס ואת תכולתו ואולם, לא מזמן פגשתי אדם אשר נעצר בשל שימוש בכוח לפינוי שוכר סרבן.   

אז מה עושים?

ניסוח חוזה בשיתוף עורך דין מאפשר למשכיר מרווח תמרון גדול ברוב הבעיות העלולות להעלות במהלך תקופת השכירות. עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין, והמכיר את שוק הנדל"ן באזור הדירה המיועדת להשכרה, יכול בעת השכרת הדירה לספק פתרונות יעילים לדרישות המשכיר. מומלץ להכין מראש רשימה מסודרת של דרישות בעניין הסדר תשלומי שכר דירה, ארנונה, חשמל, מים וכד'. חשוב גם לקבוע באופן ברור את מועדי התשלום, וכן את הסנקציה אם לא יתבצעו התשלומים בזמן.  

לדוגמא: שוכר התחייב לתקופת שכירות של שנה עם אופציה לשנה נוספת, והביא שני ערבים לחתימת החוזה. החוזה נחתם בביתו של המשכיר, ללא התייעצות עם עו"ד, אך נכחו שני הערבים שחתמו גם כן. לקראת סוף שנת השכירות הודיע השוכר לבעל הדירה, כי הוא מעוניין להמשיך לגור בנכס לשנה נוספת.

לאחר כחודש, משהחלה כבר שנת האופציה, הפסיק הדייר לשלם חלק מהחשבונות. ניסיונותיו של המשכיר לדבר עם הדייר העלו חרס, והמשכיר החליט לפנות לערבים. כאן נגלה למשכיר ההפתעה !!!

הערבים טענו ובצדק, כי הערבות שעליה חתמו הייתה לשנה הראשונה בלבד, ואין לבוא אליהם בטענות לתקופה שלאחר שנה זו. אותו משכיר נאלץ במשך 5 חודשים לכתת רגליים בבתי המשפט עד לקבלת צו פינוי, ואת הפסדיו בגין חובות ארנונה, מים, חשמל וטלפון – בסכום של 16,000 ₪ – שילם מכיסו. 

מקרה כזה ניתן היה למנוע, הן בניסוח חוזה באופן טוב יותר והן בשימוש באמצעי הרתעה אחרים כגון שטרי חוב, הפקדת צ'קים, צ'קים בנקאיים וכד'.   

משכיר, המאפשר לשוכר – שבמרבית המקרים הוא אינו מכיר – להתגורר בדירה, משאיר בידי השוכר רכוש יקר-ערך. המשכיר אינו יכול לפקח באופן תמידי על הנעשה בדירה שהשכיר. 

לאורך השנים, ובעיקר בשל העובדה כי המצב הכלכלי של הפרט בארץ נתון לשינוי תמידי, רבים הם המקרים שבהם השוכר נמנע מסיבות שונות מלשלם דמי שכירות, תוך שהוא מפזר הבטחות כי ישלם בהקדם. חוזה שכירות נבחן, בעיקר במצבים כמו זה המתואר, כאשר השאלה היא באיזו מהירות, ואם בכלל, יוכל המשכיר לגבות מהשוכר את דמי השכירות ולהפחית את נזקו.  חוזה שכירות שנערך בשיתוף עורך דין המנוסה בתחום המקרקעין מבטיח, בחלק לא מבוטל מהמקרים, כי החוזה כולל ביטחונות וכלים, שיאפשרו למשכיר לגבות, ביתר קלות, את דמי השכירות המגיעים לו ולפנות את השוכר במהירות האפשרית.

חשוב גם לזכור את הצד השני בתמונה, השוכר. לצערנו, ישנם שוכרים "מתנחלים" הגורמים להפסד כספי ולעגמת נפש, אך חשוב לזכור כי ישנו קהל רחב של שוכרים ענייניים ורציניים. "הקשחת יתר" בתנאי חוזה שכירות תביא לבריחת שוכר, ולא זאת המטרה. עריכת חוזה שכירות המתאים למשכיר ולשוכר גם יחד מניבה מיקסום יעילות לשני הצדדים. חוזה שכזה חייב לצפות מצב שבו השוכר יהיה מעוניין לצאת מהמושכר טרם סיום תקופת השכירות, וקביעת תנאים מוסכמים לכך תאפשר לשוכר חיסכון ניכר בדמי השכירות, במקרה שירצה לשנות את מקום מגוריו, ואף יאפשר לשוכר הזדמנות לרכישת הדירה באמצע תקופת השכירות במקרה ויהיו מעונינים הצדדים.

 

אורי אורם- עו"ד, מוסמך במינהל עסקים – MBA.

 

כולנו יודעים ולו תיאורטית כי "מהאדמה באת ואליה תשוב", רובינו מעדיפים שלא לחשוב על כך, אולם אם לא נטמון את ראשנו באדמה ( בעודנו בחיים ) נבין כי חשוב ביותר לערוך צוואה מסודרת בעודנו צעירים או לכל הפחות שעוד נותר לנו זמן.

 

להלן שני סיפורים מהחיים על מנת להדגים את חשיבות עריכת צוואה:

אח ערירי חי את חייו ולא ערך  צוואה טרם פטירתו, לאותו האח היו, שמונה אחים. 

מאחר והיה ערירי וחלה במחלה סופנית טיפלו בו האחים מי יותר ומי פחות .

לאחר מותו החלו האחים לריב ביניהם, למי שייכת הירושה ובאילו חלקים ומי הוציא יותר הוצאות על הטיפול באח במהלך חייו. 

הסכסוך הגיע לידי כך שחלק מהאחים הגישו בקשה למתן צו ירושה, מבלי שהוזכרו בבקשה כל  האחים אלא רק חלקם. 

רק לאחר מיצוי הדיון בבית המשפט, הושגה הסכמה לגבי אופן חלוקת הירושה. עריכת צוואה הייתה מיתרת קרוב לוודאי את המחלוקות ומונעת תשלום סכומים נכבדים לעורכי דין וזריעת שנאה נוספת בין האחים.

 

מקרה אחר: אב לילד הלך לעולמו והשאיר אישה וילד קטין, דהיינו מתחת לגיל 18. בהעדר צוואה הירושה מתחלקת בחלקים בין בת הזוג בחיים והילד הקטין. מאחר שמדובר בקטין, קובע חוק הכשרות המשפטית, כי עשיית עסקה במקרקעין, ברכוש הקטין, היינו מחצית הדירה מחייבת אישור של בית המשפט. 

בת הזוג שנותרה בחיים שרצתה לקחת משכנתא על הבית הייתה זקוקה לאישור של בית המשפט ולהליך ארוך לאישור המשכנתא, (החוק קובע לעניין זה, כי משכנתא הינה עסקה במקרקעין) 

אילו היה האב במהלך חייו עורך צוואה, בה היה מוריש את רכושו לבת הזוג, היה ניתן למנוע את הצורך לפנות לבית המשפט.

ככלל עריכת צוואה ע"י עורך דין הינו הליך פשוט יחסית וזול במסגרתו ניתן למנוע בעיות של ירושות ואף סכסוכים בין יורשים.

אורי אורם- עו"ד, מוסמך במינהל עסקים – MBA.

הידעתם שבתכנון מס נכון בעת מכירה/רכישה של נכסי נדל״ן או קרקע, ניתן לחסוך בתשלומי מיסים, לעיתים בעשרות או במאות אלפי שקלים ואף יותר!

לאחרונה טיפל משרדינו בשתי עסקאות נדל״ן. האחת רכישת בית שני ללקוח. בעסקה זו לכאורה היה חייב הלקוח בתשלום מס רכישה של כ – 80,000 ₪. בתכנון מס נכון, שילם הלקוח פחות מ- 9,000 ₪ ( בכפוף לקיום תנאים מיוחדים ).


בעסקה אחרת שטופל על ידי משרדינו, נמכרה קרקע חקלאית במחיר של 6,000,000 ₪. משרד מיסוי מקרקעין דרש על חלק מהעסקה 48% (שכן דובר על קרקע שעברה בירושה מיד ליד עוד לפני קום המדינה) על חלקו השני של העסקה דרשו שלטונות המס 25% כמקובל.

על פי האחוזים שפוטו לעיל, תשלומי מס שבח היו צריכים להגיע לכ- 2,500,000 מיליון ₪ ( לא, זאת לא טעות -שתיים וחצי מיליון ש"ח) לכל הפחות !!!

על מנת להקטין את המיסוי על פי דין, הוגשו מסמכים היסטוריים שונים, חוות דעת וכד'. 

בסופו של יום קיבל משקד מיסוי מקרקעין את חוות הדעת וללקוח נחסך כמעט חצי מיליון שקלים !

כך שההמלצה שלי החל לתחילת שנת 2015 היא להלן: לפני שאתם מוכרים או רוכשים דירה או קרקע או כל זכות אחרת במקרקעין ו/או בטרם כניסתכם להשקעה נדלנית כלשהי, בין אם עסקת קומבינציה, בין אם תמ״א 38, בין אם פינוי בינוי ובין אם רכישת קרקע חקלאית/ מגורים/מסחר או אחר לפני הכל: תכננו קודם כל את היבטי המיסוי ורק על פי תוצאותיו של תכנון זה תחליטו איך, אם בכלל, מתקדמים עם העסקה הבאה !

זיכרו כי כמעט בלתי אפשרי לבטל עסקת נדל"ן בגלל היעדר כדאיות כלכלית ו/או בגלל אי ידיעת חבויות בעניין מיסוי.

צור איתנו קשר
ביקורות
תודה רבה למשרד עורכי הדין אורי אורם על המסירות והעזרה.. ובמיוחד על היצירתיות הייחודית שלכם שעזרה לנו להצליח ! אומנם המשרד רחוק מאזור מגורינו אך כמו שלא חוסכים דרך מלהגיע לרופא טוב כך מומלץ לא לחסוך דרך מלהגיע לעו"ד טוב.. מומלץ בחום! ותודה רבה !
מקצועי, סבלני, אדיב! חיפשנו עורך דין באיזור מבשרת והגענו אל אורי דרך האינטרנט. הופתענו להכיר עורך דין סופר מקצועי ומבין, קיבלנו ייעוץ ברמה הגבוהה ביותר, עם זאת אדם סבלני שתמיד זמין עבורינו, נחמד ומשרה אוירה טובה. מומלץ בחום!
מקצועי , שירותי , זמינות גבוהה פנינו בעקבות המלצה של חברים לעו"ד אורי אורם ושמחנו לגלות עו"ד מקצועי להפליא זמין בכל עת ויתרה מכך מצאנו אדם מדהים. פנינו בקשר לחוזה מכירת דירה וקבלנו כתוספת מדהימה שיעור מרתק לגבי הרפורמה במיסוי. ממליצים בחום
Previous
Next
סרוק את הכרטיס
שתף את הכרטיס
Share on facebook
Share on twitter
Share on whatsapp
Share on email
BIG CARD
כרטיסי הביקור הדיגיטליים המתקדמים בישראל